Утрата цены, связанная с улучшениями
Учебные материалы


Потеря стоимости, связанная с улучшениями



Карта сайта okna-gorlov.ru

Задача 9


Расчет внешнего износа методом парных продаж

Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от железной дороги

700 000*Х

Цена продажи объекта Б, находящегося вблизи железной дороги

600 000*Х

Разница, в том числе:

  • В физических и других различиях объектов А и Б

  • В стоимости, вызванной близостью железной дороги

?
40 000*Х
?

Потеря стоимости, связанная с улучшениями

?

Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка, %

?

Задача 10


Определение накопленного износа методом рыночной выборки для объектов с различными сроками фактической службы



Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

1

Цена продажи объекта недвижимости, у.е.

1 200 *х

800 *х

1 000 *х

2

Стоимость земельного участка, у.е.

180 *х

120 *х

200 *х

3

Остаточная стоимость здания, у.е.




4

Полная восстановительная стоимость, у.е.

1 500 *х

1 050*х

1 300*х

5

Сумма общего износа, у.е.




6

Норма износа, %




7

Срок фактической службы, лет

10

18

15

8

Среднегодовая норма износа, %




Контрольные вопросы



  1. На каком принципе базируется затратный подход?

  2. В каких случаях предпочтительнее применять сравнительный подход?

  3. На базе каких стоимостей может быть рассчитана восстановительная стоимость?

  4. Из каких частей состоит восстановительная стоимость?

  5. Назовите виды износа.

  6. Дайте определение физического, функционального и внешнего износа.

  7. Назовите методы расчета физического износа.

  8. Каковы основные этапы определения стоимости земли методом изъятия?

  9. В каких случаях целесообразно определять стоимость земельного участка методом определения затрат на освоение?

Практическая работа № 7


^

«Доходный подход к оценке объектов оценки»


Цель

– научиться определять стоимость объекта доходным подходом.

1 Часть. Четыре уровня дохода


Задача 1


В здании общей площадью 10 000 кв.м., подлежащих аренде, из которых 400 кв.м. свободны, а остальные сданы в аренду за 12*Х дол./кв.м., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определить потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход.

Задача 2


Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:

  • Месячная рента обычно составляет 300*Х дол/кв.м.

  • Текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%

  • Площадь каждой секции 500 кв.м.

  • Здание состоит из 3 секций

  • Плата управляющему составляет 4% от ДВД

  • Управляющий получает дополнительное вознаграждение в 1000*Х дол.

  • На ремонт здания ежегодно тратиться 3% от ДВД

  • Юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать 5000*Х дол.

  • Остальные расходы составляют 10% от ДВД

  • Ежегодно на налоги и обслуживание долга тратиться 90 000*Х дол.

Определить чистый доход до налогообложения.

Задача 3


Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:

  • Ежемесячный ПВД равен 8 500*Х дол.

  • Потери при сборе 300*Х дол.

  • Текущие операционные расходы составляют 20% от ДВД

  • Налогообложение и выплата основной суммы долга составляют 1/5 часть ДВД

Определите оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 11%.

Задача 4



Площадь сдаваемая в аренду

2 000 кв.м.

Арендная ставка

170,5*Х у.е. за кв.м.

Операционные расходы, возрастающие на 5% ежегодно, без учета расходов по управлению объектом

53,3*Х у.е. за кв.м.

Простой помещения

20% за первый год
5% за второй год

Расходы по управлению

5% от ДВД

Рассчитать ЧОД за 1-й и 2-й год.


edu 2018 год. Все права принадлежат их авторам! Главная